Методические основы маркетингового анализа рынка недвижимости

Состоятельный анализ параметров спроса предполагает исследование исторических тенденций, текущего состояния и прогнозирование их вероятного значения в будущем. Более того, состоятельный анализ измеряет изменение спроса не только за счет нового прироста ареала, но также за счет изменения существующей структуры населения и занятости. Например, при экономических подъемах растущим компаниям требуются большие площади, а изменения демографической ситуации в сторону увеличения людей пенсионного возраста потребует соответствующего типа жилья [2].

К признакам несостоятельности анализа параметров спроса следует отнести, в первую очередь, принятие в расчет постоянных значений, как правило, являющихся характерными для момента проведения анализа, а также игнорирование изменения существующих структур населения и занятости.

Коэффициент поглощения (capture rate), называемый также коэффициентом проникновения на рынок, определяется долей общего рыночного спроса, которую, по прогнозам, поглотит рассматриваемый проект в условиях конкуренции с другими проектами. После того, как аналитик оценил общий объем увеличения потенциального спроса, необходимо определить критический для проекта параметр - долю общего спроса, на которую, вероятно, может претендовать рассматриваемый проект.

Теоретически, коэффициент поглощения является сложной функцией многих факторов. В первом приближении он может определяться как отношение площади оцениваемого объекта к общей площади (включая площадь объекта) конкурентного предложения на момент его вывода на рынок. Такой подход, как минимум, должен присутствовать в каждом исследовании рынка, претендующем на состоятельность.

Для более детального обоснования коэффициента поглощения можно применять специально разработанные модели, описание которых выходит за рамки настоящей работы.

Параметры предложения рынка недвижимости:

объемы предложений на основных функциональных сегментах в целом по городу и по районам города,

распределение предложений по стадиям жизненного цикла объекта недвижимости (строительства);

распределение предложений по физическим характеристикам объектов (техническое состояние, этажность расположения, характеристики зданий, квартирографии и т.д.);

распределение предложений по диапазонам цен.

Особые характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, формируют достаточно широкий спектр социально-экономической информации, необходимый для позиционирования данного товара на рынке. Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристики национальной и региональной экономики, социально-демографические показатели регионального и местного рынков, параметры регионального и местного рынков недвижимости - вот только общие направления, в которых необходимо проводить исследования.

Принципы маркетингового анализа рынка недвижимости:

Принцип 1. Для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может определять будущую продуктивность недвижимости. При следовании данному принципу основной трудностью для аналитика является отсутствие стандартных правил или однозначных рекомендаций, по которым следует формировать исходную информацию. Именно здесь аналитик должен проявить все свои знания, профессиональную интуицию, творчество и практический опыт. Более того, именно здесь, на наш взгляд, закладывается основа состоятельности исследования в целом.